ITBI no Rio: 3% sobre qual valor?

Toda compra de imóvel no Rio passa por um imposto municipal antes de virar sua. É o ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, e sem a guia paga o cartório não registra a escritura. Enquanto não registra, o imóvel ainda não é seu: é de quem está na matrícula.

A alíquota é simples. A base, não.

A alíquota do ITBI no Rio é de 3%, e vale desde 1º de janeiro de 2018, pela Lei 6.250/2017. Antes dela eram 2%. Na prática do mercado carioca, quem paga é o comprador.

O que costuma surpreender não é o percentual. É sobre qual valor ele incide. A prefeitura calcula o imposto sobre o valor venal, que é o valor de mercado do imóvel, e não necessariamente sobre o preço que está na sua escritura. Quando os dois números divergem, a conta sobe sem que nada na negociação tenha mudado.

O valor de referência não é a última palavra

Em fevereiro de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1113, em recurso repetitivo, e fixou três pontos que valem para todos os municípios do país:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está vinculada à base do IPTU.
2. O valor declarado por quem compra presume-se verdadeiro, e só cai se o município abrir processo administrativo próprio, com direito de resposta.
3. O município não pode fixar de antemão, sozinho, um valor de referência e usá-lo como piso da cobrança.

O preço que está na escritura vale como verdade até o município provar o contrário. E provar tem rito.

Isso não quer dizer que qualquer preço passa. Quer dizer que o número declarado tem a presunção a seu favor, e que derrubá-la exige procedimento, não planilha.

O que fazer antes de pagar

• Peça a simulação do ITBI no Carioca Digital antes de assinar, não depois. O imposto entra na conta da compra como qualquer outro custo.
• Quando a guia sair, compare a base de cálculo com o preço da escritura. São dois campos, e eles nem sempre batem.
• Se a base vier acima, junte o que explica o preço: andar, estado de conservação, ausência de vaga, obra sem averbação, imóvel ocupado, pendência na matrícula.
• Discuta antes de pagar. Pagar não impede pedir de volta, mas o caminho de volta é bem mais longo que o de discutir na hora.

E o resto da conta

O ITBI não é o único custo que aparece depois do preço. Há a escritura, lavrada em cartório de notas, e o registro no RGI, os dois pela tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça do Rio, que é progressiva por faixa de valor. Há as certidões do vendedor e do imóvel. Somado, é dinheiro que muda a decisão de quem está no limite do orçamento.

A hora de fazer essa soma é antes da proposta. Depois do sinal pago, ela não muda mais nada: só informa.